Thị trường căn hộ tại khu vực Nguyễn Trãi – Thanh Xuân đang ghi nhận mặt bằng giá ngày càng cao khi nhiều dự án lân cận khu đất “Cao Xà Lá” đã tiến sát, thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Với đà tăng này, các sản phẩm nhà ở hình thành trong khu đô thị mới tại đây được dự báo sẽ khó có mức giá thấp hơn so với các dự án hiện hữu xung quanh.
UBND TP Hà Nội đã phê duyệt điều chỉnh và bổ sung kế hoạch sử dụng đất năm 2025 của quận Thanh Xuân. Trong danh mục mới, thành phố đã đưa vào một dự án phát triển đô thị tại các địa chỉ 233, 233B và 235 Nguyễn Trãi – khu đất có vị trí đặc biệt đắc địa ngay trên trục giao thông huyết mạch phía Tây Nam Thủ đô.
Khu đất này trước đây là nơi đặt trụ sở và nhà máy của ba doanh nghiệp công nghiệp lớn gồm Cao su Sao Vàng, Xà phòng Hà Nội và Thuốc lá Thăng Long. Trong nhiều thập kỷ, người dân quen gọi khu vực này bằng cái tên ngắn gọn “Cao Xà Lá”. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, hình ảnh các nhà xưởng cũ kỹ sẽ được thay thế bằng một khu đô thị hiện đại, với tổng mức đầu tư ước tính vượt 400 triệu USD.
Nhà máy Thuốc lá Thăng Long tại số 235 Nguyễn Trãi hiện đã hoàn tất việc di dời về khu công nghiệp Thạch Thất – Quốc Oai. Trước đó, khu đất số 233 từng là cơ sở sản xuất của Công ty Bột giặt LIX, còn số 233B là địa điểm của Công ty Xà phòng Hà Nội. Cả hai doanh nghiệp này đều đã chấm dứt hoạt động sản xuất tại khu vực nội đô theo lộ trình di dời.
Theo thông tin công bố, dự án đô thị mới có quy mô khoảng 11 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 11.100 tỷ đồng, dân số ước khoảng 46.000 người và được triển khai trong giai đoạn 2025–2030.
Xét về mặt bằng giá khu vực, “Cao Xà Lá” nằm giữa hàng loạt dự án chung cư đã hình thành và có mức giá cao. Điển hình là khu căn hộ Royal City – một trong những tổ hợp cao cấp tại quận Thanh Xuân. Hiện giá bán căn hộ tại đây dao động từ khoảng 85 đến hơn 100 triệu đồng/m², tùy diện tích, tầng cao và mức độ hoàn thiện nội thất.
Theo các môi giới hoạt động tại khu vực, từ nửa cuối năm 2024, nhiều căn hộ tại Royal City đã được giao dịch quanh mốc 100 triệu đồng/m². Với mức giá này, người mua cần chuẩn bị khoảng 7,5 tỷ đồng trở lên để sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ.
Liền kề Royal City là dự án King Palace do chủ đầu tư Hoa Anh Đào phát triển. Tòa B của dự án hiện vẫn trong quá trình thi công và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2027. Giá bán chính thức chưa được công bố, trong khi tòa A – đã bàn giao cách đây khoảng 5 năm – đang được chào bán phổ biến trong khoảng 75–85 triệu đồng/m².
Ở khu vực lân cận, dự án The Ninety Complex (quận Đống Đa) cũng góp phần phản ánh mặt bằng giá mới. Đây là dòng căn hộ condotel có thời hạn sở hữu 50 năm, dự kiến bàn giao vào tháng 7/2025, với mức giá dao động từ 75 đến 90 triệu đồng/m² tùy theo tiến độ thanh toán.
Gần khu đất nhà máy Thuốc lá Thăng Long là chung cư Golden Land, hiện ghi nhận giá bán trung bình khoảng 65–68 triệu đồng/m². Một số căn có vị trí đẹp hoặc được đầu tư nội thất cao cấp có thể vượt ngưỡng 70 triệu đồng/m².
Về kết nối giao thông, khu “Cao Xà Lá” nằm giữa hai nhà ga của tuyến đường sắt đô thị là ga Thượng Đình và ga Vành đai 3. Đồng thời, khu vực này cũng tiếp cận trực tiếp nút giao Khuất Duy Tiến – Nguyễn Trãi, được xem là nút giao thông nhiều tầng đầu tiên tại Việt Nam, đóng vai trò quan trọng trong việc phân luồng giao thông khu Tây Nam Hà Nội.
Ngoài lợi thế hạ tầng, khu đô thị mới còn nằm đối diện Trường Đại học Khoa học Tự nhiên và Trường Đại học Khoa học Xã hội & Nhân văn, khu vực có mật độ dân cư và hoạt động dịch vụ cao, với hệ thống hàng quán phục vụ nhu cầu sinh hoạt thường ngày của sinh viên và người lao động.
Theo báo cáo thị trường quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung nhà ở trên cả nước đạt khoảng 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 14.500 sản phẩm đến từ các dự án mở bán mới, gấp ba lần so với quý I/2024. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang chiếm tới 58% tổng nguồn cung, tăng mạnh so với cùng kỳ.
Việc nguồn cung tập trung vào phân khúc cao cấp đã đẩy mặt bằng giá căn hộ lên mức cao mới. Riêng tại Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình hiện đạt khoảng 70,2 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với quý trước nhưng đã cao hơn tới gần 78% so với quý III/2019. Xu hướng này chủ yếu xuất phát từ việc các chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá khi mở bán các giai đoạn tiếp theo của dự án, trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.
